12月9日，停牌四天的格力地产，开盘即一字涨停。

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起因是一则事先张扬的重组消息。

12月8日，格力地产披露，拟调整重组方案，发行股份和支付现金购买珠海市免税企业集团有限公司100%股权。格力地产将以兼并重组方式，将免税业务资产注入上市公司。

交易价格尚未确认，格力地产计划向不超过35名投资者发行股票，发行价格为5.38元/股，募资总额预计超过8亿元。

“收购珠免对格力地产的发展意义深远，可以从原来基本上只做住宅的开发企业，走上住宅+免税(商业)的产品线。”易居克而瑞部门副总经理缪萌告诉《21CBR》记者。

格力地产2015年起即开启“去地产化”，发力大消费、生物医药大健康等产业，一直未有起色。能否将珠海免税收入囊中，将是格力地产多元化的关键一步。

再启重组

珠海免税与格力地产，同属珠海国资委控股。两年前，格力地产就盯上珠海免税了。

2020年5月，格力地产首次公开收购珠海免税的计划，交易对价约122.15亿元。消息一出，格力地产连收8个涨停板，并收到上交所的问询函，关注是否存在内幕交易。

在大股东推动下，项目进展迅速。不料，2020年12月，格力地产原董事长鲁君四因“涉嫌证券市场内幕交易”，被立案调查，对珠海免税的收购重组也由此暂停。

珠海免税是个不错的标的，成立于1980年，是全国最早开展免税品经营业务的企业之一。

珠海免税在全国二十多个陆路和机场口岸有出入境免税店。官网披露，其口岸免税业务等销售体量居全国第二位，占据东南亚地区口岸免税行业龙头地位。

国内5家免税企业中，珠海免税不是规模最大的，截至2021年末，其资产总额54.77亿元，所有者权益合计35.24亿元。

但胜在吸金能力不俗，疫情前的2019年，其收入、净利润分别为26.69亿元、9.44亿元，净利润率达35.38%。

2021年，营收有所下滑，收入、净利润降至19.06 亿元、6.12亿元，净利润率仍有32%。相比之下，同期中国中免等净利润率为14%。

时隔两年多，格力地产再次启动收购，正好赶上11月28日射出的“第三支箭”，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

陷入颓势

格力地产对珠海免税寄予厚望，表示“将打造以免税业务为主导的大消费产业、发展潜力巨大的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大核心业务板块。”

格力地产的主业是地产开发，项目主要集中于珠海、上海、重庆和三亚。近年来，格力地产几乎放弃了规模扩张，鲜少拿地，土储面积只减不增。

截至2021年末，格力地产的总规划计容建筑面积为78.64万平方米，同比下降22.65%，且仅局限在珠海、重庆两地。

最近一次拿地，是2020年在海南三亚拿下的两宗地块，耗资16.51亿元。但目标并不是住宅开发，而是用于建设滨海高端旅游零售商业项目。

只依赖存量开发，这几年，格力地产的销售规模持续下降，如今不到百亿。克而瑞的数据显示，2021年格力地产的销售额为74.9亿元，在全国排名第175位。

早在2013年，格力地产即提出向城市综合运营商转型，不过多元化探索多年，地产之外的业务收入未有起色，房地产开发业务的营收贡献一直在80%左右。

主业收缩、新业未起，必然业绩下滑。2022年前三季度，格力地产的收入同比下降55.35%至27.6亿元，净利润同比下降109.5%，亏损6087万元，这也是其15年来首次亏损。

押注免税

为挽回颓势，格力地产押注免税业务。

国内免税行业进入壁垒较高，目前全国有10张免税牌照，具有一定垄断性。

“免税牌照本身具有较高的市场价值，珠海免税现有的规模对于增厚格力地产的业绩，改善其基本面的作用也是显而易见，有可能成为格力地产转型的方向。”IPG中国区首席经济学家柏文喜向《21CBR》记者分析道。

两年前启动收购计划时，格力地产已经着手布局相关资源。

格力地产搭建了“珠海免税MALL”“珠海国际”等线上平台，截至2021年底，“珠海免税MALL”累计访问量达1848.1万、总用户数148.6万，积累了流量及线上运营能力。

今年11月，格力地产宣布，选举陈辉为董事长，后者曾在珠海免税担任党委副书记、董事、总经理等职位。

国泰君安证券认为，重组后，双方可以实现业务联动。格力地产将加强参与港珠澳大桥珠海公路口岸的运营，重组利于口岸经济业务与免税业务的联动。

(来源：格力地产官网)

格力地产正推进三亚合联中央商务区项目和横琴创新方项目建设，利于珠海免税进一步布局。

柏文喜表示，此时重启与珠海免税的重组，可以相对降低重组代价。同时，地产叠加免税业务形成的协同效应，有利于推动股价与市值。

最新公告披露，本次重组事项已获得珠海市国资委原则性同意，尚未签署正式协议交易尚未落定，资本市场的态度，已经“先涨为敬”。

（文章来源：21世纪经济报道）

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