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环球新消息丨3月中上旬北京二手房成交1.26万套 楼市“小阳春”能持续多久? 2023-03-21 20:34:08  来源:21财经

“去年中介给我打电话打得非常密,最近中介忙着带看,都没怎么给我打电话。”在北京工作的王轩(化名)向21世纪经济报道记者表示。在其看来,去年由于房屋经纪人比较缺客户,经常打电话推荐房源,近期带看增加,没有太多精力顾及潜在客户。

3月16日,国家统计局发布2月房价数据,数据显示,北京新房、二手房价格环比分别上涨0.2%和0.8%,二手房价格涨幅在全国排名第2.据北京住建委数据,2月北京二手房成交15316套,环比增幅超80%。

2月北京市场的“小阳春”特征明显,目前3月已经走过大半,市场上对于北京市场看法出现分歧,有声音认为市场成交量下降,北京楼市“小阳春”提前结束,也有人认为市场热度仍将持续。


(资料图片)

2月全国房地产市场出现积极变化,市场恢复强度和恢复节奏的关注度颇高,而北京作为一线城市,是全国楼市重要的风向标。考察北京市场情况以及市场走向,对于全国楼市也具有一定的参考价值。

2月北京新房、二手房市场持续恢复

2月开始,北京房地产市场明显活跃起来。小袁从去年12月开始看房,今年2月小袁发现看房的人明显增加,房源价格也偏高,本来准备再观望下,后来正巧碰上价格、户型、房龄等都合适的房源,看房当天就签约了,近日刚走完购房流程。

3月初,朝阳区二手房经纪人张琪(化名)向21世纪经济报道记者表示,2月后半月其所在公司的周末成交量超过1500套,而平日里这一数据仅为300-400套。受访的海淀、丰台和朝阳其他区域的二手房经纪人也称2月二手房看房量和成交量都明显提升。

数据显示,1月北京二手房住宅签约8238套,2月签约量攀升至15315套,成交量明显上涨。从价格来看,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2023年1-2月,北京二手住宅价格累计上涨0.36%。其中,2月价格环比上涨0.33%,较1月涨幅扩大0.31个百分点,涨幅居百城第5位,今年前两个月北京二手房价格环比连续小幅上涨,二手房市场预期好转。

但从受访情况来看,挂牌价格的上涨比成交价格变化更加明显。张琪表示,很多房东预期较高,新挂牌房源价格较去年年末明显上涨,但成交的仍以性价比高的房源为主。丰台区域二手房经纪人韩萍(化名)也提到新挂牌房源的挂牌价格上涨,而实际成交价格没有太大区别的问题。

不仅二手房市场,北京新房市场热度也明显提升。一位兼顾北京新房销售业务的从业者发现,2月来找其带看新房的购房者明显增加,新房成交量较1月也有所增加。

但从数据来看,北京新房市场恢复强度或不及二手房市场。根据中国房地产指数系统百城价格指数,1-2月,北京新建住宅价格累计上涨0.02%,较去年同期收窄0.08个百分点。2月价格环比上涨0.02%,延续1月上涨态势,较上月环比涨幅提升0.01个百分点,涨幅居百城第7位。2月北京新建商品住宅成交54.4万平方米,虽然同环比均表现增长,但网签规模依然处于低位。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示,截至2月末,北京商品住宅可售面积规模与上月基本持平。按近半年月均销售面积计算,短期出清周期为19.8个月,较上月延长0.5个月,较2022年末延长1个月。整体来看,新房仍存结构性库存去化风险。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示,北京二手房市场是一个动态变化的市场,市场升温源自外围大的政策环境宽松,带动了北京购房者市场预期的转变,进而促成成交。随着在售房源价格调整,当购房者认为房屋价值低于价格后,市场销量就会下行。

3月北京二手房成交或破2万套

3月恰逢传统楼市“小阳春”,从数据来看,3月北京楼市热度继续复苏。中国房地产指数系统百城价格指数显示,3月近几周新房周度成交规模延续2月水平,市场成交保持缓慢复苏节奏。

聚焦二手房市场,综合前述机构和诸葛数据研究中心监测数据,3月近三周北京二手商品住宅周度成交量均在4600套以上。3月1日-20日,北京二手住宅成交量为12579套,较上月同期上升34.7%,较去年同期增长28.5%。虽然成交上升明显,但房价表现较为稳定。

目前3月已走过大半,从数据层面看二手房市场仍然向好,从多位受访房屋经纪人对所在区域的观察来看,成交量虽仍处高位,但热度已不及2月。

“最近看房的人还挺多,成交量也比1月好很多,但因为相当一部分性价比高的房源已经在2月成交了,新登记的房源价格又普遍较高,成交量就比2月少了一些。”张琪说。

王轩发现最近市场热度较高,认为房东议价意愿不强,议价空间也不大,上半年准备再观望一下市场。有类似想法的购房者不在少数,张琪认为目前市场已经有进入博弈阶段的趋势,在售房源较高购房者开始观望,等待没有及时售出房源的房东调低价格,再入市交易。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向21世纪经济报道记者表示,整体来看,进入3月,北京的二手房成交继续维持在高位,全月成交有望突破2万套。但从可持续性上看,随着前期需求大规模的释放,预计4月以后成交规模将会收窄,月成交量回归至1.2-1.5万套的成交水平。

与之类似,陈文静认为,短期来看,当前北京购房者置业意愿有所修复,叠加企业供应端或有所改善,新房市场有望保持复苏态势。而二手房在前期积压的购房需求及购房入学需求入市下,短期市场仍有一定支撑,但在需求集中释放后,后续住房需求释放动能预计将有所减弱,短期成交或有所回落。

北京作为一线城市,是重要的全国楼市风向标,北京市场表现和走势也会对全国市场有一定的参考价值。

王小嫱认为,一季度,全国楼市“小阳春”整体如期而至,一方面由于疫情期间积累的需求大规模释放,另一方面在政策刺激下刚需客户持续入市。但二季度市场持续上升的动力仍然不足。一是刚需规模有限,需求大规模释放之后难以持续;二是当下在售房源较多,挂牌量是成交量的25-30倍,购房者可选择的空间较大。

王小嫱表示,后续市场走向依赖改善性需求的释放情况,而改善性需求的释放规模依赖于政策的加持。从价格上来看,随着近期市场预期转好,业主的信心增强,价格将会止跌转升。但不会呈现大幅上涨,整体维持在小幅上升局面。

陈文静则认为市场修复存在分化,短期来看,当前房地产市场情绪有所修复,但更多体现在北京等热点城市,多数城市购房者观望情绪仍较重,市场修复仍需时间。

从市场复苏的节奏来看,陈文静预计今年热点一二线城市及长三角、珠三角区域的复苏节奏有望领先全国,同时,销售端的复苏将领先于房企投资拿地的恢复节奏,城市分化仍将延续,一线城市市场量价仍有支撑,二线城市整体量增价稳,部分城市面临房价上涨压力,三四线城市量价或继续下行。

(文章来源:21财经)

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