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当前，过半A股房企已发布2022年度业绩预告，地产行业2022年大考成绩单浮出水面，战报颇为尴尬。在113家A股房企中有67家披露业绩预告，其中，38家预亏，预亏损数额达1217亿元—1542亿元；29家预计盈利，总额在311亿元—362亿元之间。有个别房企是成立30多年来首次出现年度亏损。

拆解业绩出现滑铁卢的房企数据，多数并没有将亏损原因全部甩锅到“受新冠疫情影响”头上，项目结转利润、计提存货跌价准备、汇兑损失等关键财务指标，是房企没能平衡好资产负债表和利润表的共性原因。

此外，降价销售、多元化业务的收入减少、债务出险房企的利息费用剧增也严重侵蚀房企的利润空间。克而瑞统计数据显示，56%的房企因为行业低迷而对资产计提了减值准备，存货跌价损失占最大头，数额少则几亿元，多则高达百亿元以上。在笔者看来，房地产行业经过高速增长期，随着行业回归理性，资产“虚高”企业“挤水分瘦身”在所难免。从长期来看，行业回归常态后，反而能凸显出财务自律、注重产品和服务类“三好生”的整体商业价值。

当然，每逢大考，总有好学生交出不尽如人意的答卷、差生留级回炉再造，或者“三好生”仍稳稳卡住领跑位，但这都只代表过去。对仍旧充满压力的2023年而言，房地产行业风险出清仍未结束，在“保交付”+“现金为王”双重目标之下，对于上市房企来说，正如万科管理层曾把万科比喻成农民一样，与其花时间抬头抱怨天气如何，不如低头聚焦经营“种好地”。

没有一个长期单边上扬的市场，也没有一个长期单边下跌的市场。年销售额达十万亿元量级的房地产市场，不可能说没就没。恢复或许不是直线上升式的，但即便是缓慢波浪式变化，也仍需上市房企守住产品底线、保证交付质量、提升服务品质、开拓新业务来提升盈利能力和客户满意度。比如，当下房企需提高对长租公寓、物流、商业、物管等经营服务类业务的重视，走开发与经营并重的发展路径。未来，地产商需摒弃一味追着高毛利大项目跑，做一锤子买卖的经营理念，反而要抱着长期主义心态在薄利但长久的多元业务赛道上滚雪球，聚焦提升经营造血能力，久久为功才能“有饭吃”。

好时不贪恋，差时不恐惧。从2022年业绩预告成绩单中，虽已窥见上市房企去年经营困难的缩影，但好消息是，走过行业调整期，房企掌舵人及整个行业从业者均已意识到“高负债、高杠杆、高周转”旧三高发展模式的弊病。当下，优质房企已经从一个个项目中寻到市场恢复的“微光”，找到“疗伤止痛”后健康发展的密钥。未来，随着多重利好政策加快落地，房地产行业资产负债表将得到优化，上市房企加快向“高品质、高信用、高盈利”新发展模式转型，行业盈利能力重回正常水平可期。

（文章来源：证券日报）

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