10月25日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了今年第四批次商品住宅用地出让公告，共推出6宗住宅地块，起始总价为122.9亿元。

从地块位置来看，分布于朝阳、石景山、通州、门头沟等区，均位于轨道交通沿线，其中热门地块位于朝阳的平房乡、崔各庄奶西等地块，这些宅地将于11月下旬集中成交。

未来将普及现房销售供应模式？

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总体而言，与此前的出让规则相比，北京第四批次集中供地并没有明显变化。不过，在指导价方面，首次对期房销售和现房销售进行了区别，比如石景山区古城地块的预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米。

“出让规则依旧采取‘竞价+摇号’模式，推出宗地仍没有90/70户型限制要求，推出规则逐渐契合市场多样化需求，以提升开发商产品供应灵活度。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，同时，6宗地块全部设置竞现房销售面积环节，预计未来将普及现房销售供应模式。

竞现房销售面积环节，即土拍环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，就转入“竞现房销售”面积，即现房销售面积最高者中标。

“北京从土地出让环节大力推现房销售，一方面，突破性的改革有助于房地产市场良性发展；另一方面，虽然现房销售对于房企前期投入资金的考验较大，但由于北京市场需求稳定，叠加此次推出地块的价值被市场认可，现房销售有利于项目的去化，也对房企有一定利好。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，加大竞现房销售面积，能够在一定程度上减少购房纠纷，提升购房群体的安全感，从长期来看，有利于项目的去化，后续不排除有其他城市效仿。

对此，张凯表示，目前已经有北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始试点现房销售，虽然部分地块没有到竞现房销售面积环节，但现房销售试点工作已经逐渐展开。

“关于现房销售，从试点供应到逐渐普及，对比期房供应的不确定性，现房产品在购房时所见即所得，在当下的市场格局中备受关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，叠加供应的土地给房企留有一定利润空间，有助于现房销售加快入市，提振市场信心。

北京集中供地率先回温

那么，北京第四批次集中供地的成交走势会如何？

“由于当前房企销售端依然承压，同时四季度获取的地块很难在年内形成有效的销售回款，预计北京第四批次土拍将维持恒温态势。”关荣雪称。

对此，张凯也表示，预计北京第四批次集中供应的6宗地块会全部成交，平房乡2宗地块有望触顶进入竞现房销售环节。从成交端来看，北京今年集中供地率先回温，市场热度依旧领先于其他城市。

从整体溢价率走势来看，北京今年首轮集中供地整体溢价率为4.46%，第二轮为5.35%，第三轮为6.06%，逐渐走高。对此，多位业内人士均表示，即便是在热点城市中，北京土地市场也是率先回温的。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至目前，北京市今年已经完成三个批次的土地集中出让，共成交了49宗地块，总成交额约1480亿元，预计今年全年四个批次卖地收入有望达到1610亿元左右。

“虽然较去年全年1900亿元成交额略有收窄，但溢价率明显回升，今年整体表现好于预期。”张凯表示。

关荣雪也表示，由于供应规模很大程度上决定成交走向，以此来看，北京今年四个批次合计供地量较去年有所缩减，加之房企资金承压，溢价空间受限，今年整体揽金规模也较去年有一定差距。不过，预计北京今年土拍总体表现稳健，整体热度在22城中处于中等偏上水平。

（文章来源：证券日报网）

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