买房交的是订金还是定金?
通常情况下,购买房屋的时候购房者需要交的是购房定金,如果房屋买卖中,购房人缴纳了定金,如果任何一方违约导致合同无法履行,则对实际交付的定金施行定金罚则。《担保法司法解释》百二十一条规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。也就是说,超过百分之二十的部分就不属于定金,不适用法律关于定金罚则的规定。
而另一种订金的说法并不是法律上的一种定义,订金指的是房屋买卖双方有意交易房屋,房屋买卖意向初步达成协议后,双方进一步协商签订临时认购协议,买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金不同于定金,订金视作预付款在合同正常履行的情况下,订金成为价款的一部分。在合同未能履行的情况下,不管哪方违约,订金原数返回。
交定金之前要注意什么?
1、核实房主的身份
近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现,往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了,去找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此,购房者在交定金之前一定要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠,确认卖家到底是不是真正的“房主”。
2、核实产权共有情况
购房者在交定金前应检查房屋所有权是单独所有还是与他人拥有,如果跟他人共有,就要了解清楚共有产权人是否同意出售,并让所有产权人签署《同意出售证明》。否则共有人可以以不知情为理由拒绝房产出售,会干扰买房的进程。
3、核实房屋是否正在出租
我国法律上有买卖不破租赁的规定,如果出售的房屋正在租赁,在房屋出售后,房屋租赁合同继续有效。同等情况下,承租人具有优先购买权,因此,如果卖家所出售的房产正在出租中,那么承租人就具备优先购买该套房产的权利。
4、核实房屋是否有纠纷
购房者应了解清楚房屋有无其他债权、债务纠纷,是否处于在抵押状态,否则交完钱房子被法院查封会落得人财两空。
购房协议要包括什么?
1、违约责任
现在大多数的购房者都选择贷款买房,但是在办理贷款的时候,银行并不是的全部放贷,那如果出现贷款办不下来或者公积金贷款拒贷,那购房者一定要在购房协议中约定如果因为个人原因贷款办不成,购房者可以变更付款方式或者退房。
2、买房时开发商的承诺
在我们看房的时候,很多的销售人员为了拉拢客户,会对购房者许下一些承诺,例如房屋周边设施什么时候会配齐,房屋会赠送多少面积等等,在我们签定购房协议的时候,一定要把这些承诺写道协议里面,维护我们自身的合法权益。
3、关于不可抗力
一般的不可抗力协议都会约定,但是如果是国家出台的一些政策导致合同不能履行的话,双方应该要提前约定好双方的责任,协商解决,避免发生纠纷。
4、拿到房产证的时间
房屋产权证虽然表面看和开发商没有什么关系,但是如果开发商的资质不全,没有缴纳土地出让金等等费用的话,是会影响购房者的房产证办理的。因此购房者在补充协议里面一定要求开发商保证在规定的时间内,履行自己的义务,办理房产证。如果是开发商证件的原因无法办理。应该要求开发商承担责任并作出赔偿。
签定协议应注意什么?
1、购房协议的法律效力
民法通则规定,具有完全民事行为能力人在真实意思表示的情况下,达成的协议有效,应当遵守。一个家庭之间对财产的约定而达成的协议,是具有法律效力的,但是涉及人身关系等强制性的规定除外。因此我们在签订购房协议的时候,一定要公证,这样协议的内容还能更好的执行。
2、购房协议书公证
在我们签订的许多房产协议的当事人,因为一些外在原因有可能会后悔,但是协议不对双方构成的约束力,那很多人就会随意毁约。但是公证可以避免这一问题的发生,一旦对方不按协议的内容执行,当事人可以通过公证文书去向法院或者仲裁委提起诉讼,用法律的手段保护自己的权益。
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