3月29日，《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》(以下简称《报告》)发布。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作已连续开展14年，相关测评成果备受行业关注。《报告》指出，房地产行业高周转模式遇到瓶颈，目前房企违约仍有爆发风险，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。随着房地产行业发展逻辑的改变，行业规模基本见顶，分化格局继续加剧，企业需要改变路径依赖，真正回归产品时代，坚持长期主义。 《报告》显示，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

与2021年相比，2022年行业排名变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为26%。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显，规模巨大但流动性出现问题的房企则排名下降较多。

从测评结果来看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降，这主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名大幅下滑。

易居企业集团CEO丁祖昱对《中国消费者报》记者表示，2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，可以预见行业规模基本见顶。随着行业进入高质量发展阶段，房地产将真正回归产品时代，产品力提升成为房地产行业发展的新要求。一方面，产品品质从拿地开始即获得高度重视;另一方面，房企对产品品质越来越重视，在产品维度上更多关注健康、舒适、环保等因素，从而在高品质中获得溢价。

在房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧。许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。为了应对现金流压力，房企纷纷采取多种方式进行补救，以加强市场对自身的信心。面对不确定的未来，各大龙头房企掌舵人也在年度工作会议上提出了新规划，内容主要围绕稳定健康发展、降本增效、发展数字化、全面提高竞争力展开。

从TOP500房企融资情况来看，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元;第二季度融资额较第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企业违约事件影响，融资额继续下降，尤其是第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。

从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。研究报告显示，近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

从绝对盈利能力来看，TOP500房企各项指标与TOP50房企相差甚远，这表明中小企业的业绩疲弱，增长乏力。将TOP50房企与TOP500房企进行对比可以发现，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显。

对此，丁祖昱建议，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，房企需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。(记者孙蔚)

关键词： 内部分化 房企综合实力 房地产行业 产品时代